マウイ不動産　FAQ マウイカウンティー固定資産税に関するリンク　 ●物件明細によく出てくる　1/4, 1/2, 3/4, 1 bath （バス）とはどのような意味ですか？ ●ハワイで競売物件を買うことは出来ますか？ 2009年4月28日キヘイ地区コンドミニアム損割物件リスト（ショートセール物件）はこちらをクリック ●差し押さえ物件と損割物件の違いは何ですか？ ●ハワイの不動産を購入する際に日本政府へ報告する義務はありますか？ ●ハワイで安全に不動産を買うことは出来ますか？ ●一戸建/マンション/土地売買を検討していますが日本に住んでいてマウイ島で所有しやすい不動産はどれ？ ●外国人の不動産所有者に対して特別な課税の制度があるのですか？ ●不動産売買仲介手数利はいくらですか？ ●ハワイ州のマンションの土地所有権利は地主さんのものでいずれは返さなくてはならないの？　居住権利の有効性は？ ●日本国籍の人も不動産所有権利は認められているのですか？ ●ハワイの不動産屋と日本の不動産屋とは何が違うのですか？ ●ハワイ州の固定資産税は高いですか？ ●不動産を売却した際の税金は高いですか？ ●不動産売買仲介について教えてください？ ●不動産購入計画があるのですが、どのように物件の情報を入手出来ますか？ ●物件購入に際して、金融機関からの融資は受けられますか？ ●買手は物件探しから代金の決済まで、どのような準備すれば良いのですか？ ●売手は決済まで、どのような準備すれは良いのですか？ ●売買に関する、売り手と買い手のおおよその費用を教えてください？ ●信頼出来る仲介業者を見つけるにはどうすれば良いですか？ ●不動産業者を仲介せずに、個人で物件売買は可能ですか？ ●外国人だと物件を高く買わされることはないですか？ ●不動産の管理はしてくれますか？ ●物件明細によく出てくる　1/4, 1/2, 3/4, 1 Bath （バス）とはどのような意味ですか？ これらは浴室の設備の略表示となります。　1/4 Bath は（手洗い流し）シンクだけある場合、1/2 Bath はシンクにトイレ、3/4 Bath　はシンクにトイレとシャワー、1 Bath　はフルバスとも呼ばれ、浴室にシンク、トイレ、浴槽がある場合となります。しかしながら不動産協会MLSデータインプットシステムはこれらを分けて分類できません。従って浴室内にシンク、トイレ、浴槽がない限り1バスと明記しない場合もあります。 ●日本人がハワイで競売物件を買うことは出来ますか？ ハワイ州の競売物件はどなたでも購入出来ます。　ご質問をされた多くの方は競売物件というより、訳あり格安物件をお探しの方が多いようです。訳あり物件にも色々な種類のものがあります。近年特に多いのが「金融流れ」的物件です。これらは、(distressed properties)ディストレスド物件と呼ばれるもので 不動産所有者による住宅ローン/投資不動産ローンの代金の支払いが不可能となり、その不動産の債権を有する者による裁判所への支払い請求訴訟の判決を受けて差し押さえられた不動産がせりで売却される：　 �@フォークロージャー：　フォークロージャーセール；差押さえ物件競売　 �AREO：Real Estate Own by Bank；差押さえ物件競売で債権を持つ金融機関が自らが競り落とした金融機関所有の物件 �B銀行など住宅/不動産投資ローンを組んだ金融機関または、その債権を 持つ者がローン残高額を下回る価格で不動産の売却を許す　損割セール；ショートセール などがあります。 これらは一般不動産売買と比較して売買プロセスが複雑です。通常30日から60日程度の決済日までの時間が半年もかかる場合も少なくありません。米国連邦議会はサブプライム問題に関しての対処法案を2009年頃から続々と送り出しています。現在では売買プロセスも少しシンプルになりつつあります。 　 ●差し押さえ物件と損割物件の違いは何ですか？ 不動産所有者による住宅ローン/投資不動産ローンの支払いが不可能となり、担保権利を有する者による裁判所への支払い請求訴訟の判決を受けて差し押さえられ、競売で売却されるのが差し押さえセール＝フォークロージャーセールです。差し押さえセールにおいて金融機関あるいは不動産所有者以外の者によりせり落されずに金融機関に引き取られた不動産が　「アールイーオー」REO；Real Estate Own by Bankとなります。また、銀行など住宅/不動産投資ローンを組んだ金融機関がローン残金を下回る金額でローン滞納者に不動産を売却させる（売却を許す）のが損割セール＝ショートセールです。差し押さえ物件は必ず「お買い得」あるいは「格安」ではありません。市場状況によりローン残高が市場価格より高い場合もあり、物件の最新市場価格を把握しておくことが大切です。REO／ショートセール不動産を購入される場合は不動産協会による認定不動産業者　SFR　Short Sale & Foreclosure Resource　に相談するのが良いでしょう。 マウイのすべての不動産の最新市場価格を無料にて迅速にお調べいたします。こちらから不動産所在地を明記してメールください。 ●ハワイの不動産を購入することを日本政府へ報告する義務はありますか？ 不動産購入に際して政府機関に報告する義務はありません。 日本から購入代金をハワイへ送金する場合は、銀行の窓口で本人確認書類の提示が必要となります。送金額の上限は決まっていません。送金理由については理由を聞かれることがあります。日本居住者が不動産購入などの目的で送金する場合は売買契約書などの関係書類の提出を求められることもあります。また、100万円以上の海外送金については、銀行から税務署へ調書が提出されるため、後日、税務署から送金理由について問い合わせがある場合があります。 ●日本人がハワイで安全に不動産を買うことは出来ますか？ ハワイの不動産売買は正しく行えばとても安全です。まず、安全な不動産購入は正しい売買ルート知るとことから始まります。ここでいう正しルートとは、正式にハワイ州の登記所に正しく登記された物件を源権保険付にて完全所有権利/借地権利付きで所有できるかどうかということです。 売り手が所有権の保障なしに名義上の所有権を放棄した物件や登記上の記録のない担保権が付いた不動産などを買わされないために源権保険付にて完全所有権利/借地権利で所有出来る不動産を求めることが安全な買い方です。 物件の適正購入価格については、購入時の不動産市場価格をよく把握しておくことが大切です。不動産市場価格はハワイ州不動産MLS会員業者であれば、オンラインアクセスにより、類似物件の市場価格の検索が瞬時に可能です。より正確な物件の市場価格について知るためには州公認不動産鑑定業者に鑑定を依頼するのが良いでしょう。 ハワイ州では、物件に関する不動産登録開始時から現在までの所有者名、物件購入価格等が公共情報として閲覧が可能です。これらの情報を知りたい方は無料にて調査いたします。必要な方はこちらから　メール　または下記連絡先にご連絡ください。 ●ハワイの一戸建/マンション/土地売買を検討しておりますが、日本に住んでいてマウイ島で所有しやすいのはどれ？ 一戸建、マンション（コンドミニアム）、土地、それぞれ所有目的により、長所ならびに短所がありますが、長短期居住使用のための売買目的、投資目的あるいは計画している不動産の所有期間等により最適とされる購入物件はさまざまです。　総合的に建物やお庭などの管理などを考えますと現地に居住する期間が短いのであれば、一般的にコンドミニアムが所有し易いと考えます。　近年では不動産管理業者の一戸建て顧客獲得競争により一戸建ての管理は以前と比較して良いサービスが受けられるようになりました。　この件を詳しくお知りになりたい方はメールください。 ●マウイでは外国人の不動産所有者に対して特別な課税等の制度があるのですか？ ITIN番号: Individual Tax Identification Number ハワイ州にて不動産を購入、所有または売却する全ての海外居住者は、アメリカ連邦個人納税番号を所持しているかまたは、これを申告する義務があります。 詳しくはこちらをクリック http://www.irs.gov/individual/article0,,id=12219,00.html ハワイにおいて土地面積10エーカー(約12,000坪）以上の土地用途地域が農業、植林、牧場等を含む農業用の場合、または所有する土地から農作物などを売って得た利益が年に1,000ドル以上ある場合には、アメリカ連邦農務省に所有権を報告する義務があります。　または、これらの農業用途地域に属する土地を過去5年以内に購入または、これを海外居住者に売却した場合にも所有権の申告または所有権移転報告が必要となります。 詳しくはこちらをクリック http://www.irs.gov/businesses/small/international/article/0,,id=129631,00.html 所有者自身が主に居住している不動産を例外に　アメリカに不動産を所有する全ての海外居住者はアメリカ連邦経済省にこれら所有権を報告する義務があります。　 詳しくはこちらをクリック http://www.tghawaii.com/realestate/real_estate_documents.html ハワイの不動産売買仲介手数利はいくらですか？ 例外を除き、買い手側が仲介業者に払う仲介手数料はないのが一般です。通常売り手が土地売買の仲介に際しては10％、また一戸建てやコンドミニアムの売買の場合には6％の手数料が一般的ですが、 手数料の一定額設定行為は連邦カルテル法違反となります。 なお、ハワイ州では、同州不動産協会会員に関しては、売手の設定した売り手が希望した価格額以上で不動産が売れた場合には、買手が不動産購入代金として支払った金額と売手の設定額の差額が仲介手数料となる　いわゆるグロスコミッションは禁止されております。 マンションの土地所有権利は地主さんのものでいずれは返さなくてはならないの？ コンドミニアムの土地所有権形態には、"lease hold"　"ＬＨ"リールホールド借地権　と　 "fee simple"　"ＦＳ"フィーシンプル所有権とがあります。前者LHは、一般的に時間が経つにつれて、借地出来る期間は少なくなりますので、価値は下がります。コンドミニアム購入の際には、土地の所有権形態　フィーシンプルとリースホールドの違いを知ることが賢明です。 一般的に土地は時間が経つにつれて価値が上がるものと信じられております。長期間所有していれば、売却した時に差益で儲かる！？　それは土地所有権付きコンドミニアムに関して言えばのことです。 マウイでは日本国籍の人も不動産所有権利は認められているのですか？ 法律によりマウイカウンティーを含むハワイ州では不動産完全所有権は日本国籍者を含む外国人も認められています。名義上現地人との連帯所有、現地会社組織として購入する必要性、借地権利のみなどの名義での不動産購入の必要はありません。一個人名義での不動産の所有登記が可能です。 ハワイの不動産屋と日本の不動産屋とは何が違うのですか？ ハワイ州で一般的にいう不動産屋とは、以下のようなものが上げられます。 仲介→"sellers/buyers agent"セラース／バイヤースエージェント 依頼を受けたお客様の物件を売り、仲介手数料を受けるためには、ハワイ州専門職＆消費者省発行の不動産免許が必要です。ハワイでは不動産仲介手数料は土地の場合10％、コンドミニアムあるいは戸建ての場合6％程度であることがありますが、これは決して定められたものはありません。 賃貸→"rental agent"レンタルエージェント　依頼を受けたお客様の物件を賃貸し、手数料を受けるためには、ハワイ州専門職＆消費者省発行の不動産免許が必要です。ハワイ州では、一般的に賃貸管理手数料はレンタル収入の10％程度であり、これは定められたものはありません。 売買→"owner seller"オーナーセラー　自身がが不動産の所有者となり、自分の不動産を売る。仲介のように州免許はなくても自分の不動産を売るわけですから、法律違反にはなりません。一般的にオーナーセラーは、不動産産を購入する資金が要ります。また固定資産税、特に建物がある場合には管理費など維持費も必要となります。不動産価格は毎年必ず上がるとは限りませんし、ある程度長いスパンで計画を立てる必要もあります。 開発→"developer"デベロッパー　土地に上下水道電気などのインフラをほどこして建築物を建てて販売する。開発規模にもよりますが、一般的に大きな資金力が必要となります。 マウイでは所有する不動産に対する固定資産税は高いですか？ 固定資産税は不動産が位置するカウンティー地域の前年度の市場価格により（マウイ、オアフ、カウアイ、ハワイなど各郡が個々に別率）で算出されます。 支払いは年の2回の分割方式でで請求が来ます。海外に居住されている方も登記の際に登録された住所に請求通知が来ます。投資目的での不動産所有者には居住目的所有者が申請出来る「居住者控除特典」はありません。 所有している不動産の用途地域にも寄りますが、マウイカウンティー固定資産税率はオアフ、カウアイ、ハワイより平均的に低いです。平均的なマウイの不動産税額の算出方法は、＄1,000ドルの価値に付き約＄4.5ドルの課税が目安となります。たとえば＄50万ドルの価値の不動産に対しての固定資産税は年間で約＄2,250ドルとなります。なお、マウイ議会が毎年その年の固定資産税率を承認します。 下記は2008年度のマウイ郡固定資産税率となります。単位は不動産価値毎$1000ドル当たりの税額 投資目的/所有者が住んでいない住宅：$4.85ドル　所有者が住んでいる場合にはこれから一定額免除される。 投資目的/所有者が住んでいないアパート：$4.55ドル　所有者が住んでいる場合にはこれから一定額免除される。 商業不動産: $6.25ドル 産業不動産: $6.50ドル 農業不動産: $4.50ドル 自然保護地: $4.75ドル 土地：$5.35ドル ホテル： $8.20ドル タイムシェアー：$14ドル マウイでは不動産を売却した際の税金は高いですか？ 一般的に不動産を売却した際に発生するキャピタル利益に対しての税金はその年の源泉徴収時に所得税の一部として支払います。通常、媒介手数料やその他の経費は控除の対象になります。ＨＡＰＴＡ，ＦＡＰＴＡ，（連邦、州の外国人対象不動産売却税）が15％の率で加算されます。ハプタ、ファプタは不動産売買の際にエスクロ会社で差し引かれます。不動産売却利益が生じない場合には源泉徴収申告時に申告すれば、差し引かれた分は返金される事となります。 11月4日2003年よりアメリカに不動産を所有する海外居住者に対する新税法が適応されることになりました。 海外居住者がアメリカ国内の不動産を売却した際には、国税法897項および1445項上の取り決めにより、納税番号（TIN)を確定申告書に明記することが義務化されました。 ハワイ州不動産販売業者は、海外のお客様に一日も早くお客様に納税番号の申請を薦めております。納税者番号は連邦国税局W-7もしくはW-7SP申請用紙に記入に同局にて申請出来ます。詳しくは　http://www.irs.gov/pub/irs-regs/td9082.pdf　から情報をダウンロードできます。管理人は税理士資格は無いですので、税金のついて詳しくお知りになりたい場合には公認会計士に尋ねることをお勧めします。 マウイの不動産売買仲介について教えてください？ 一部の例外を除き、マウイを含むハワイ州では、不動産仲介業者は買い手か売り手側の一方に有利になるよう物件売買の仲介をします。 仲介手数料はほとんどの場合、売り手側が仲介業者に支払います。 ハワイ州法または全米不動産協会ルールにより、不動産業者は必ず自分は売り手側、もしくは買い手側の仲介業者であることを、口頭または書面にてお客様に明白に報告する義務があります。 売り手側の仲介業者(seller's agent)は売り手のために、出来る限りの最良の条件にて、買い手に物件を売る努力をする義務があります。また買い手側に付いた仲介業者(buyer's agent)は、出来る限りの最良条件にて、物件を購入して頂く努力をする義務があります。 マウイに不動産購入計画があるのですが、どのように物件の情報を入手出来ますか？ ご予算、物件立地条件　（海、空港、ショッピンセンター近くなど、etc.）などをなるべく詳しくご記入の上　メール　ください。出来るだけご希望にかなう条件の売り物件の情報を、土日祭日を除く48時間以内に返信いたします。 マウイの物件購入に際して、金融機関からの融資は受けられますか？ ハワイの各金融機関では、リゾートマンションなどの物件購入のための融資をおこなっております。利率やその他の条件は各金融機関により異なるようですが、リゾートマンション購入は投資目的と見なされ、居住目的の一般住宅ローンより若干高い金利と内金が要求されます。平均的に3割からの内金と日本での過去2年間の源泉徴収の書類と和訳が必要となります。 買手は物件探しから決済まで、どのような準備すれば良いのですか？購入を希望する不動産の価格などを含む、買い付け諸条件をお知らせください。出来る限りご希望に沿える物件をお探しします。（すでに目的の物件が存在するのでしたら、物件の住所、名称などをお知らせください。）売買希望条件を買い付け契約書上に記入して、売り手側（通常エスクロ会社または不動産業者信託口座）に手付金　(通常小切手の写し）と共に提出します。 売り手が買い手側の売買諸条件に同意した場合には、契約成立となります。その場合には後日決済日に残金を支払い、同時に権利証書に署名した後、ハワイ州登記所にて物件が登記された時点で、買い手は正式な物件の所有者となります。 売り手が買い手の売買諸条件に同意しない場合には、同意しない条項を書き換えて(counter offer)買い手に提出するか、または 「拒否」（rejected） と口頭または書面にて、買い手側に提出します。通常、買い付け契約署名時点から決済日までの期間は30日から90日程度が目安となります。 売手は決済まで、どのような準備すれは良いのですか？ <希望売り価格を設定して、媒介期間等の契約内容を確認の上、媒介契約書にご署名下さい。この契約書には、仲介業者の仲介手数料を含む諸条件が掲示されています。契約期間中(通常１年間）は誰がこの物件を売っても、契約仲介業者が仲介手数料を受け取る権利がある、専任媒介契約(exclusive listing agreement)、または、売り手が自らこの物件を売った場合には、手数料を仲介業者に支払う義務の無い、専属代理仲介契約（exclusive agency listing)などがあります。 専門家のアドバイスを得て、売り手の状況により適正なる媒介方法を判断してください。専任媒介契約の場合、専任媒介業者または他の（業）者から専任媒介業者を通じて、買い付け申し込みがあった場合、買い付け価格、決済時期、他の諸条件を確認した上、契約に同意が出来るのであれば、買い付け契約書に同意の署名します。また同意出来ない場合には、同意できる条件に各諸条項、条件を書き換えた上、買い手に提出するか、または口頭、書面にて拒否してください。 買い付け契約に同意した場合には、契約書上にある売り手のやるべき事、たとえば、シロアリ駆除、建築物の修理、境界線の確認、etc. などを期限以内に行ってください。決済日までに権利証書内容を確認し、同権利証書がハワイ州登記所に登記された時点で、仲介手数料、エスクロ費用などを差し引いた代金を売り手は受け取ることが出来ます。 売買に関する、売り手と買い手の費用を教えてください。？ " Everything is negotiable"「全ては交渉次第」との言葉がありますが、費用負担額を売り手買い手間で交渉すことは可能です。一般的には以下のような代金を売り手と買い手は支払います。買い手の不動産購入代金、タイトル保険料、エスクロ代金、登記費用、その他。売り手は不動産仲介手数料、エスクロ代金、その他と必要に応じてシロアリ検査ならびに駆除代金を支払う場合があります。 費用負担に関しては、希望売り価格と決済価格の差や市場価格との差額、また建物が存在する場合には、建物の修理の必要性など、いくつもの状況から支払い側や額が変化します。 信頼出来る仲介業者を見つけるにはどうすれば良いですか？ 不動産業者は常にお客様の大切なお金を扱う社会的も大きな責任のある業種です。 ご承知の通りハワイの不動産市場にも景気の影響などにより価格市場に変動が生じます。景気が良い時には不動産事務所を構え、不景気な時にはクレジットカード破産者のように不動産屋が閉店では困ります。 ハワイ州は全米でも観光客以外の人の行き来(transition)が大変に多い州です。「ハワイがだめなら他の州へ行けば済む」などいう安易な考えの不動産業者も存在しかねません。信頼出来る不動産業者を選ぶ場合には、きちんとした会社の経歴を条件のひとつに選ぶことが大切です。 お客様の方で、業者の販売力や会社の体制を事前に窺うのは難しいのが実情です。参考になる目安として： 不動産業務を行う担当者が専門職として行ってる。（アルバイト＆パートタイムではない） 担当者者が壮年であるか。（極端に若過ぎや老人ではない） 不動産会社での勤務歴が長いか。 違法行為等による罰則を受けた経験がないか。 不動産会社がハワイ州政府認定であるか。 などが挙げられます。 しかし、外観だけで中身が伴わないとは言い切れませんので、必ず面会/カウンセリングの際、色々と質問し、説得力のある答えをする業者を選びましょう。 また、物件販売件数が多いかや不動産業務の総合的な経験。 土地、コンドミニアム、戸建、何の物件売買でも一定数をやっていなければ、実践経験/知識は得られません。データとしての不動産販売実績と販売実力は比例という統計もあります。 ハワイ州政府業種免許消費者省（Hawaii Consummer Affair & Licensing Devision 電話：(808)684-2400）ではハワイ州に登録されている、全ての不動産免許保有者と処罰歴の有無を公開情報として公開していますので、調べて見るもの良い方法ではないでしょうか。 不動産業者を仲介せずに、個人で物件売買は可能ですか？ 可能です。不動産仲介業者を使用しないで物件の売買は可能です。しかし不動産売買には数々のリスク伴います。日本との習慣や法律の違いも当然考慮に入れることは言うまでもありません。 ”日本では常識”はハワイを含む外国では通用しません。また普段から隣に住んでいても目に見えない、不動産の担保権、借地権期限、権利道などは、海外投資家には、一層の判断が難しいものです。また、売買代金と所有権利をどのように安全に買い手と売り手の間で移行するのかなどなど、いくつもの”危険”が不動産売買には着いて回ります。 ハワイ州不動産協会員は同州法以上に厳しい協会ルールの基に不動産業務を行う義務があります。不動産売買のリスクを少なくするのには、やはり信頼出来る専門家の手を借りるのが賢明ではないでしょうか。 外国人だと物件を高く買わされることはないですか？ 海外投資家の一部の方はハワイの最新市場を精通していないこともあると思います。　それを利用して物件を高く売りつけるのは、悪徳以外のなにものでもありません。　賢くハワイ州にて不動産購入をするためには、まず信頼の出来る不動産業者を探すことからお始めください。 そして、買い手はまず物件の市場価格を正確に知ることが売買ステップの第一です。　いわゆる不正不動産転がし行為を防ぎ、健全な不動産市場育成のために、ハワイ州では売買価格、売買者氏名などを含む、登記所に登録された記録は公共情報として一般の閲覧が可能となっております。　弊社ではハワイ州にて売買が登記された、全ての物件の売買記録をハワイインフォーメーションオンラインシステムにて迅速に調べることが出来ます。　ご希望の方は是非　メール　または下記連絡先にご連絡ください。無料にてお調べいたします。 マウイの不動産の管理はしてくれますか？ 例外を除きほとんどの場合弊社にてマウイにご所有の不動産管理は可能です。　例外としてマウイのリゾートコンドミニアムの中には主にツーリスト用にホテルとして使われている「コンドテルシステム」があります。　その場合には、通常ホテル管理業者がコンドミニアムの管理も同時にしている場合が多く、管理代金や公益費などを実際の賃貸収入から差し引いて、物件の持ち主に利益を収入として支払うシステムを多くは用いております。　このような場合には、コンドテルシステムから離脱するのでない限り新たな管理の必要性はないと思います。また、例外を除き、所有者がカウンティーに在住していない場合には、その不動産を管理する管理会社は不動産が所在するカウンティーに登録されていることが法律で義務ずけられています。つまりマウイの不動産はマウイにある管理会社が管理しなくてはなりません。 ここの掲げられれいる内容は正しい思われますが内容に関しての保証はいたしません。 平出二郎JAY　Realtor(B) ご連絡フォーム Eメール: INFO@JMAUI.COM 直通電話: 808-281-2236 事務所電話: 808-298-0270 社名：Maui Central Realty 住所：295 Waiehu Beach Rd. Wailuku, HI 96793 U.S.A. ホームに戻る