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6月20日2014年 ワイレアマリオットホテル売却決まる

6月20日2014年 ワイレアマリオットホテル売却決まる 6月19日2014日カリフォルニア州のサンストーンホテルインベスター(株)(NYSE:SHO)は、同じくカリフォルニアに本社を置く不動産投資会社ブラックストーンホテルパートナー社より544室の高級ホテルとして有名なワイレアマリオットリゾート&スパホテルを約326億円(1ドル=1円換算)にて買収したと発表した。
今回サンストーンホテルインベスター(株)は、ハワイ州においては初めての不動産投資となるホテル買収を行ったが、同社はハワイの不動産市場は強く今回に投資は有意義であると発表している。
サンストーンホテルインベスター社は マリオットホテルの1室当たりを今回約5980万円にて購入したことになり、購入代金約326億円の内の約60億円分の代金は一株当たり$14.87ドルにて自社株を売主であるブラックストーンホテルパートナー社に支払った。敷地面積約26,400坪のこのホテルは今回の買収後も今まで通りマリオットインターナショナル社がマネージメントを引き続き行うことになり、2015年から2016年にかけて建物のリノベーションが計画されている。
サンストーンホテルインベスター社会長のケンクルーズ氏は、今回の買収は我が社の資金力に柔軟性を持たせる資産増加計画の一環に沿うものであり、我が社のリゾート開発経験をフルに活用して業界でも稀に見るプロジェクトに作り上げて行く所存であると発表した。
1976年に運営を開始したワイレアビーチマリオットリゾート&スパホテルはマウイでは現在4番目に大きなホテルであり、ワイレアの天候に恵まれ波静かなビーチに面した敷地のホテルはカナダ、アメリカ本土を含むインターナショナルでハイエンドリゾート客に人気がある。

. 2月28日2014年 カパルアリッツカールトンホテル売却決まる ウッドリッジキャピタルパートナーLLCとコロニーキャピタルLLCと同社の子会社であるコロニーファイナンシャルは敷地面積約64,800坪463室のカパルアリッツカールトンホテルをリーマンブラザースより買収した。現在まで買収額は公表されていないが、買収に関する融資はドイツ銀行が行ったとされている。 リッツカールトンホテルは2007年世界的に景気が低迷する時期に約190億円(100円ドル換算)の費用を投じて大規模な改装工事を行った。107室のキッチンを完備したレジデンシャルスイート分譲ユニットと西マウイの風景やモロカイ島を見下ろせる大型プールやホテル内有名レストラン、プールバー付きラウンジ、ザビーチハウスと呼ばれるDTフレミングビーチに隣接している野外レストラン等が有名である。 新しいオーナーの広報担当者は、今後のホテル運営は以前同様リッツカールトンホテルの名称で行い、ホテルの従業員達の雇用に関しての直接の影響はないとしている。また、新しいオーナーの一人であるコロニーキャピタル社会長トーマスバラックジュニア氏によれば、今後も同ホテルに投資を続け、リゾート全体の向上にも力を注ぐ予定であり、マウイというブランド名とリッツカールトンというブランド名のコンビネーションがあれば観光客の落とすドルを勝ち取る競争に参加出来ると語った。
2月27日2014年 新しい家族向けホテルワイレア地区に開発認可承認 このほどマウイ土地開発計画省は議会にて満場一致の可決で200室のホテル建設計画、ピイラニスイートの開発建築申請を2017年2月28日の建設工事開始を一条件に承認した。ピイラニスイートはマリオットインターナショナル社が運営管理を行う予定であり、カリフォルニアに本社を置くR.D.オルソン建設会社が施工する予定である。マリオット社はすでにマウイのカフルイ空港近くの138室コートヤードマウイカフルイエアーポートを現在運営管理しており、R.D.オルソン建設会社はこのホテルを昨年完成させたばかりである。新ホテルの建設には18ヶ月間の期間と延べ約260名の建設要員の雇用が見込まれている他、ホテル完成後にはホテル従業員として新たに52名の雇用が予定されている。 ワイレアアルヌイドライブとワイレアイケドライブ中間に位置する7680坪のこのホテル建設のための土地はA&BワイレアLLCが日本の新和ゴルフ社から2003年に購入したものであり、新和ゴルフ社は同土地を1989年にA&B社から購入したものである。マウイ土地開発計画省はこの土地がSMA「スペシャルマネージメントエリア」区域に位置するため、古代ハワイ人の人骨が掘りだされた場合、工事の一時中止等の条件を基にマウイならびにハワイ州土地開発法により2種類の開発許可を火曜日に承認したばかりである。 4階建て、リゾートスタイルのプール、138台の駐車場を完備したこのホテルは高級リゾートをイメージするすでに定着した他のワイレアのホテルとは異なり、家族向けをテーマとしたデザインであり、宿泊客は朝食、インターネット接続、自転車路の使用等が無料となる他、自然の光をフルに使用した明るい室内と最新省エネルギー設備の採用によりマウイの自然環境にやさしい設計となっている。
1月29日2014年 大王製紙所有ホテル&ゴルフ場と共に売買契約済み オアフ島ホノルルの不動産開発開発業者ピーターサビオ氏は、このほど大王製紙エリエールハワイ社が所有するマウイ島のカフルイ地区に所在する147室マウイビーチホテルと同じくキヘイ地区に所在する18ホールのエリエールゴルフクラブ購入の関する売買契約を済ませたことを発表した。 エリエールゴルフ場は以前、プロゴルファーのジャンボ尾崎氏を含む有名ゴルファーが所属していたことでも有名な元ゼネコン大手の東海興業が所有していたシルバーソードの名称で親しまれたマウイ島のゴルフ場であり、マウイのゴルフ場の頂点とされるワイレアゴルフ場やカパルアゴルフ場よりも親しみやすい低いプレイ価格設定でマウイ日本人クラブや地元ゴルファー&ツーリストにも親しまれていた。 ピーターサビオ氏はこれらのマウイの施設を現在彼が所有するホノルルのパゴダホテルと連携する関連施設にする計画であり、施設購入から18ヶ月から24ヶ月後には新たに部屋数増設が見込まれている。サビオ氏はこの他にもハワイ島ヒロに所在するワイアケアビラスの2500万ドル大規模リフォームと新たなホテルの新設を計画している。
1月14日2014年 マウイ不動産販売数ならびに価格上昇傾向 マウイ不動産協会の発表によれば、マウイの不動産平均市場価格は、2012年11月に世界的規模の不況の影響で続いていた不動産価格下落トレンドを脱出して以来 現在まで連続的に上昇を続けていることが分かった。コンドミニアム平均価格においては4〜6%、戸建てにおいては5〜13%価格がそれぞれ2013年に上昇している。また、2013年度戸建ての総販売数は2012年から16%上昇し総販売価格は76,710万ドル日本円で約767億円(1ドル100円換算)、コンドミニアム販売数は30%の上昇で総売り価格は76,220万ドル日本円で約762億円となった。 現時点で市場に出ているマウイの売り戸建ての総数は659物件で これは去年12ヶ月間において最高の売り物件数であり、またコンドミニアムにおては、847物件とこちらも去年の5月に860件を記録して以来の最高値となった。これらの売り物件数の上昇傾向は、不動産価格下落時に売り急ぎの必要性を免れた売り手が今回の価格上昇の好ニュースを機に手持ちの物件を市場に放出し始め、また放出された物件が適正なる市場価格にて売却されていることが一部の原因ではないかと見られている。
10月17日2013年 まやもやマウイが世界と米国のベストの島に輝く 発行部数800万部を誇る米国大手旅行雑誌コンデナストの読者投票によりマウイは世界&全米においてベストの島に輝いた。 マウイがベストに選ばれた主な理由は以下の通りである。98.1%→風景、95.8%→環境、95.6%→きれいなビーチ、豊富なアクティビティー→95.2%、人々のフレンドリーさ→92.6%、宿泊施の設の充実→92.1%、良いレストラン→88.9%などが上げられる。  同社のウエブサイトによれば、アンケートに応じた読者はマウイの”トロピカルな快適さが魅力”、”アメリカ的快適さが魅力”、”まさに天国である”などとコメントしマウイを絶賛している。また、鯨見学や自然のハイキングコース、各種の海のスポーツなどの多数のアクティビティーが旅行者を飽きさせることがなく、その他にも約108キロメートルに及ぶハナへの道をドライブするとや、途中にある美しい滝の景色や7つの天然プールなども見学コースとして勧めている。 ハワイ州の他の島で同社読者投票の上位に輝いた島は以下の通りである。カウアイ島→世界&全米2位、オアフ島→世界8位&全米5位、ハワイ島(ビッグアイランド)→世界10位&全米6位 など。 コンデナスト・パブリケーションズ  www.cntravelar.com は、米国に本社を置く多国籍雑誌出版企業であり、ニューヨーク、ロンドン、ミラノ、パリ、マドリード、東京に拠点を持つ出版社であり、同社の有名な刊行物の中には女性向けファッション雑誌”VOGUE”や男性向けファッション雑誌”GQ”などが上げられる。 9月11日2013年 丸源ビル社長川本源司郎氏ハワイ所有の31不動産98億円で売却される ハワイ各地に数多くの不動産所を所有していることで有名なアレキサンダー&ボールドウィン株式会社の子会社でA&Bプラパティーズ社(以下A&B)はこのほど東京銀座の丸源ビルのオーナー川本源司郎氏から彼がハワイに所有する31件の不動産を約98億円で購入したことを明らかにした。 川本氏は1980年代にハワイやカリフォルニアにて不動産の売買を活発に始め1989年にはマウイキヘイ地区のワイレア寄りピイラニハイウエイ山側の土地を約19億円で購入した。1990年にはこの土地に1050軒の戸建開発申請をマウイ土地開発省に申請したが、1995年には開発に関するインフラに「金がかかり過ぎる」との理由で計画を断念した。その後の登記記録に寄ると川本氏は1億5000万円でこの土地を一旦は売却したが、1998年には1億1500万円にて買い戻している。 A&Bの購入した川本氏の31件の不動産の中には27軒のホノルルのカハラ地区の高級住宅を始めマウイ島キヘイ地区の175000坪の土地が含まれている。A&Bの社長であるクリスベンジャミン氏は今回の不動産購入について、私たちは良い買い物をしたことに関して大変にエキサイトしており、またこの買い物はカハラ地区の住民からも歓迎されていると語った。 川本氏はカハラ地区の豪邸数軒を低所得の地元民に無償で貸しており、豪邸など手の届かない一部の地元民からは熱烈なる歓迎を受けていた。また、川本氏の所有する建物の外壁の修繕を怠るなどの理由で建物の景観が悪くなり地域全体の不動産価値が下がるなどの理由で近隣住民から苦情が寄せられ、ホノルル市は川本氏に500万円の罰金を支払いを命じたが、川本氏は簡単に500万円の支払いに応じたため、川本氏ほどのお金持ちは500万円ほどの罰金では罰の意味がないと近隣市民は嘆いていた。
7月15日2013年 ラナイ島の新オーナー ラリーエリソン氏は何処へ? ラナイ島の新しいオーナーであるラリーエリソン氏は現在まで日系人でラナイ島生れのカート松本氏を代理として現地メディアのインタービューに応じているもののエリソン氏自身はラナイ島購入以来メディアの前には現在までその姿を現していない。 カリフォルニア出身のコンピュータソフトウエアオラクル社の会長として知られているエリソン氏は約350億円を投じてラナイ島の購入をしたと言われており、現地の人々からは”大統領”とのあだ名をつけられている。フォーシーズンマネレベイホテルでその姿はバスの運転手などに目撃されており、エリソン氏のラナイ島への在住は確かなようである。また、マネレベイ在住のラリーボールザー氏に寄れば、エリソン氏所有の2隻の豪華ヨットがクリスマスや正月休みなどの午前0時にお祝いの警笛ならしていたことを記憶していると話している。 荒川マウイ市長と市長のコミュニケーションディレクターであるロッドアントン氏はエリソン氏と彼の船上で会った時のことを以下の通りに話している。 市長もエリソン氏も日本の宮本武蔵の名から命名された”武蔵”の名の船の上では裸足になり、世界では5番目、アメリカでは3番目に金持ちのエリソン氏は荒川市長に敬意を表しているようでありとてもフレンドリーであった。エリソン氏率いるオラクルエンタープライズ社は今後ラナイ島において、塩抜き浄水場、自足農業、電気自動車などの開発を精力的に進めて行きたいと表明すると共に何よりもラナイ島の人々がプライド持って住めるような島にしたいと彼の希望を話した。荒川市長もエリソン氏のようなパートナーを持てて幸運であると答えた。 6月19日2013年 ラナイ島売却される 今週末には人口約2000人のラナイ島は新しいオーナーの手に渡る予定である。荒川マウイ市長は現在ラナイ島の買い手と現在売買交渉中であることを明らかにした。 1985年より現在までのオーナーある89才の億万長者のデイビッドマードック氏は昨年よりラナイ島を売りに出していた。希望売り価格は500億円(換算1ドル=100円)から600億円と推定されており、マードック氏はラナイ島の98%の所有権を個人的に所有している。 ラナイ島にはフォーシーズンホテルをはじめとして有名ゴルフプロデザインの2箇所のゴルフコースや発電所や浄水場等があり、これらの運営会社であるキャスル&クック社は現在年に約40億円の赤字が計上している。フォーブス誌に寄れば、マードック氏は推定で2700億円資産を持つアメリカではランク139番の金持ちといわれている人ではあるが高齢のため今後長期にわたるラナイ島の経営から退きたいようである。 荒川マウイ市長は、マードック氏がラナイ島を好いていることは良く承知しているが、約2000人のラナイ島の人々がこの大規模不動産売買により何からの形で彼らの生活が脅かされないかを心配している。以前には*モロカイ島の例もあり、*(モロカイ島の半分の面積を所有するモロカイ牧場が倒産し失業者があふれた出来事)また、荒川マウイ市長はキャスル&クック社にラナイ島の一部不動産をマウイ市に公共の公園や低価格住宅開発のために提供するよるに呼びかけている。 キャスル&クック社はラナイ島にて現地雇用推進と新エネルギー源開発のために現地風力発電施設の建設を計画しているが、一部住民は発電した電力のほとんどはホノルルのあるオアフ島へ売られると聞いてこの風力発電の施設建設に反対している。 2013年6月11日 ロックバンド キッスのメンバージーンシモンズ マウイでレストラン設立計画 世界的に有名なロックバンド キッスのメンバーであるジーンシモンズ氏がこのほどウインドサーフィンのメッカフキパビーチでも有名なマウイの北パイアタウンにてレストランを開店させることになった。 米国の70年代を思わせるイメージの店が多いパイア商店街のオーナーで組織される商店街組合では彼のレストラン計画に対する賛否両論が巻き起こっている。ジーンシモンズといえば演奏中に長い舌を出す過激なパーフォーマンスで有名なロック界のベテランスーパースターであり、彼のコンセプトであるロック&醸造レストランが現在依存するパイア商店街にロック音楽の騒音や追っかけなど彼の後援者の到来など服む悪影響を及ぼす可能性があると懸念されている。 商店街組合の心配とは別にロック&醸造レストラン経営パートナー人に寄れば、このレストランの運営コンセプトは攻撃的とも言えるジーンシモンズのロック音楽に関する彼のスタイルに沿うものではなく今のパイア商店街の風景に調和良くブレントした店内に子供の遊び場があるなどのいわゆる家族向けなレストランスタイルにして行きたいと話している。 現在計画中のロック&醸造レストランの周辺には米国カントリー音楽の巨匠ウイリーネルソン氏所有のチャーリースレストランなどもあり、周辺の商店経営者は予定通り2013年末にレストランが完成した際にはこの近辺は過激な客取り競争になるのではないかとの予測もあるが、一方ではパイアに有名レストランが増えることで商店街全体の魅力が増すとの声もある。 ジーンシモンズ以外他にも米国のセレブでマウイで事業を展開する者の中には、フリートウッドマックバンドのミックフリートウッド フリートウッドオンフロントストリートレストラン(ラハイナ)や米国有名司会者ならびに全米テレビネットワークのオーナーでCNN誌発表の米国で最も権力のある女性50名の一人に選ばれた オプラウインフェリー氏 マカワオ牧場(マカワオ)などが挙げられる。また、不動産所有者として有名なセレブはエアロスミスバンドのスティーブンテイラー氏や有名俳優のクリントイーストウッド氏なども挙げられる。 3月16日2013年 マウイのコンドミニアム価格過去5年間の最高レベル 戸建価格も上昇 マウイ不動産協会の調べでは、2013年2月に売れたコンドミニアム価格が過去5年間で最高の値上がりを見せていると発表した。 2013年2月の期間中に売れたコンドミニアム総数は100物件に達しており、2013年1月の62物件、昨年度2月の83物件を上回っている。2013年2月期間中に売れたコンドミニアムの最多価格層は$36,5万ドルでありこれは昨年度2月に比較すると27%上昇している。2013年2月に売れた最多層価格を昨年度1月時期と比較すると25%上昇していることがわかる。 2013年2月期間中の戸建住宅の総売り件数は65件であり、最多層価格は55万ドルである。2013年1月の期間中に売れた63件から多少の増加を見せている。これは2008年の同時期からは初めての値上がりである。しかしながら、2012年2月の戸建総売り数は78件を記録しており、総売り数に関して比較するならば昨年度は損割または住宅ローン支払い滞納による銀行所有の物件が盛んに取引された昨年度のこの時期を反映していることがわかる。 2013年2月の期間中においてマウイの地域別戸建て月間総売数を見るとセントラルマウイの15件が最高である。これら15件の最多層価格$は36.5万ドルと低く、2013年1月の期間中の同地域の最多層価格$44.9万ドルより下がっていることがわかる。昨年度2月の同地域の戸建て最多層価格$は37.2万ドルであった。 2013年2月のマウイの他の地域の戸建て総売り数はキヘイが12件で最多層価格は51万ドル、プカラニの総売り数は10件で最多層価格が$45,4万ドル、ハイクでは5件$60万ドル、クラ4件$72.5000ドル、ラハイナ4件50.5万ドルと続いている。 2月28日2013年 ハワイに対する海外不動産投資は日本が2位 ハワイ観光局の予想に寄れば、2013年2月までにハワイを訪れる観光客数は昨年の同時期より6%増加しており、中でも日本とアメリカ本土からの増加が著しく、この傾向は2013年夏以降も続く様相である。 ハワイ州の不動産に対する海外からの投資に関しては、2012年度は、カナダが411物件購入259億円、日本が252物件191億円の購入となった(ドル/円100円換算)。ハワイ不動産協会の調べに寄れば、2006年から下がり続けていたハワイの平均不動産価格が2012年11月からわずかながら上昇をはじめ現在まで緩やかな上昇を続けている。 9月26日2011年 住宅ローン50年ぶりの低金利 今週のアメリカ連邦住宅金融抵当公庫の発表によれば、このほど住宅ローンの金利利率は半世紀ぶりの低さを記録した。30年固定型住宅ローンの平均金利利率は先週の4.32%から今週は4.15%まで下がった。また、15年固定型住宅ローン金利利率も3.36%から現在では3.5%まで下がっている。

今回のモーガンスタンリー社のヨーロッパ経済不安の懸念予測により米国10年期間の米財務省中期証券の価値が一段と下がるなどの影響すでに出ており、アメリカ連邦住宅金融抵当公庫副社長兼チーフエコノミストフランクノタフト氏に寄ると今回ヨーロッパの金融商品の先行き不安が住宅ローン金利利率の引き下げを引き起こした原因としている。一般消費者はこれらの予測を今後視野に入れて益々金融商品価値への不安は益々深まりそうである。

金融商品不安を絶好の機会とし現在では多くの住宅ローン利用者は住宅ローンのリファイナンスに懸命である。現在何と全住宅ローン手続きの70%は住宅ローン利用者のリファイナンスを占めており、中でも多くのローン利用者は月額ローン支払い額を下げるよりオプションとしてローン期間の短縮を選択しているようである。

フロリダ州のジェームス&アソシエイト(株)スコットブラウン氏によると金利が下がることで住宅ローンの金利利率減などの恩恵を受ける者もいるが低金利とはそもそも低迷する経済を象徴するものでこれたの経済に対する恐怖感が優秀な証券の価値までも引き下げているとしている。


6月12日2011年 マウイ議会固定資産税控除額の改正見直し

マウイ議会はこのほどマウイ市民として居住のために使用している自宅不動産に対する固定資産税の控除額を現行の$30万ドルから$20万ドルにまで下げる改正を次期議会で議論すると発表した。同議会はたとえ法改正後$20万ドルに控除額が下がってもマウイは他のハワイの島と比較した場合に最も高い控除額であるとしている。 ちなみにホノルルでは対象者への控除額は$8万ドルである。マウイ議会はその上に現在の控除対象条件を今以上に厳格化し固定資産税局が違反者を摘発しやすいようにしたいとしている。

マウイ議会の記録によれば2000年度の固定資産税控除額は$5万ドルであったが議会はその後の不動産価格高騰により不動産市場価格に比例して上がる固定資産税に対して居住不動産所有者の負担を少なくするため数回の税制改正により控除額を増やしてきた。しかし、現段階では不動産価格は下落が続いており、固定資産税の控除額を上げる必要性はすでに無く今は下げるべきだとしている。

この固定資産税改正法案の一つとして、居住所有する不動産の一部を長期間賃貸したり、1次期居住所有する不動産の全てを賃貸したり、マウイ市民として市税を支払っていなかったり、またそれらを滞納している者や年間を通じてマウイに住んでいない者などはこの控除が受けられなくなるなどの案もこの法改正には盛り込まれている。

マイクホワイトマウイ議会員はマウイ市民の中には真のマウイ市民でないのにマウイ市民のための固定資産税制度を悪用している者がいると指摘している。また、同氏は現在のワイエフ市営ゴルフ場の市民を対象とした割引条件の方が固定資産税控除対象条件よりも厳しく早急なる法律改正が必要としている。

一方ではマウイコメット(税制批判個別組織)のポーラニュエル氏はこの固定資産税控除額は市民の努力によりやっとここまで漕ぎ着けたもので、そもそもマウイの不動産価格高騰は他の島には無いユニークなものであり、高騰の原因は外部、それも多くはハワイ州以外のからの活発な不動産投資の影響に寄るものでそれに対してマウイ市民が固定資産税控除を減らされるという形で影響を受けることに問題があると指摘している。

6月6日2011年 A&Bプロパティー社セントラルマウイに66.5万坪の不動産開発発表

A&Bプロパティーはこのほど環境影響に関するセントラルマウイに位置する545エーカー(約66.5万坪)のワイアレ総合不動産開発のマスタープランを発表した。この開発はカフルイ地区のマウイラニ分譲地やワイルク地区のケハラ二分譲地などの大型不動産開発が急激に進んでいる地域において水不足が懸念されているエリアにおいて2,000軒以上の住宅建築などが含まれる大規模な不動産開発である。

A&Bプロパティー副社長のグラントチャン氏に寄ると現段階の開発案は通常のマウイ開発計画に沿うものであり、マウイ議会への認可の申請に先駆けての現段階ではハワイ州議会レベルにあり、最終的にマウイ議会で必要とされる開発地区境界線の変更に至るまでにはまだこの先何年も時間がかかることが予測さているとしている。

この大型不動産開発の地理上の位置は西ワイコロードの両側全面を覆う広範囲となり、東にはクイヘラニハイウエイと西にはホノピイラニハイウエイ並びに現在のワイカプ空地全域に至るまで、北はマウイラニ分譲住宅地境界線、南はワイカプ川までとされている。

現在、家畜放牧地、サトウキビ畑、砂山などから成るこれらの土地の開発内容は、2,550軒に及ぶ一戸建と集合住宅とオフィース建物や小売商業スペースやさらに浄水場や公園と約22,000万坪の敷地の学校を服む公共スペースなどが盛り込まれている。

マウイ議会はこの不動産開発において開発業者へ開発許認可を発行するに際しての条件要求として総敷地内に土地面積の約49,000坪の土地を低所得者向け分譲住宅に当てることや約3,700坪のA&B社の第2産業地域開発と3,670坪の公共ための公園を開発することなどが予測されている。


2011年4月17日 ディストレスド物件 Distressted Properties(不動産ローン支払いが滞り所有困難となり売却のため市場に出ている物件)の市場価格影響大

マウイ不動産協会会長テリートールマン氏に寄れば、2011年上1/4期 マウイの不動産市場価格は市場に出回っている多くのディストレスド物件により、正規の物件の値が上がらない状態に追い込まれているとマウイニュースのインタビューで明らかにした。 また同氏は、「現在は経済状況最低の時期から脱出したことは皆も良く知っていると思う。そして最低の価格で不動産が買えるいわゆる底値の時期は過ぎたものの、市場価格の完全なる回復には最低でも今後1〜2年の時間がかかるだろうと予測している。

2010年度にマウイ不動産市場に掲載後売れた戸建てディストレスド物件総数は一戸建て市場全体の約36%におよび、コンドミニアムで売れたディストレスド物件数はコンドミニアム市場全体の約27%であった。これらの買い手の物件代金支払い方法に関しては、戸建ての現金買いが全体の約24%、コンドミニアムの現金買いは全体の約65%であり、この数字から見てこの時期に投資家がこれらの物件を積極的に買いあさっていることが現れており、これはディストレスド物件が売れて行く典型的な通常のプロセスである。

2011年上1/4期の一戸建て総販売数は199物件で2010年の同時期を14%上回り価格の上昇率は1%にどとまり平均価格は$681,682ドルである。今後はディストレスド物件数は市場から少しずつ減り、正規物件は増えて行く傾向にあり、平均価格の上昇率は低いながらも上がって行くと思われる。

2011年3月27日 マウイカウンティー住宅高さ制限緩和となるか

マウイ議会は住宅建築物の高さ制限を現法より緩和する一次法案の取りまとめを行った。
現在マウイカウンティー住宅高さ制限法の基本となる計測方法は整地または元の地面のいずれか低い方から計測するものであるが、この新しい法案は整地後の地面から建物の高さを計測するというものである。新法は住宅開発業者に取っては願ったりの法律である。住宅価格には眺望の有無が大きく影響するため、新法により眺望がある住宅の開発の可能性が今以上に高くなるのである。

数年前に一部のマウイラニフェアーウエイ分譲住宅地に隣接するカフルイのパラマストリートの住民は開発業者を相手取り高さ制限法違反の訴えにより約$23万ドルを勝訴した。
当時開発業者はマウイカウンティーの許認可を得て約10メートル盛地塀をパラマストリート住民の境界線ぎりぎりまで建設し、その垂直にそびえる塀は住民に圧迫感を与え、作業に従事した作業員は住民の許可なく住民の土地に侵入したとして裁判で争われていた。裁判長の判決理由の一つには、当時の市長アラン荒川氏(2010年の選挙再当選し現市長)が市長の権限を超えて開発行者に許可を与えたと発表したことが後日まで荒川氏に汚点を残す原因となった。

このことは以前ニュースメディアでも取り上げられたが、2010年の選挙の時もマウイの産業経済回復を選挙公約として有権者にアピールする荒川派に対して当時現職市長のシャーミントバレス氏はいわゆる「パラマストリート市長権限違反事件」を例に上げて、「荒川氏は開発業者と手先である」と真っ向から反撃した。経済が低迷する時期に行われたこのマウイ市長選挙は、経済回復を公約とする荒川氏の圧勝となった。
その後マウイ議会は建物の高さに関する正しい計測を整地後からではなく元の地面からすると法律を再解釈したばかりである。

今回新建物高さ制限法立法公聴会でパラマストリート住民代表は法律改正は以前法廷で明きからになった違法行為を認めることにもなり兼ねない。これでは「以前に逆戻りする法律を認めるのか!」として立法に猛反対している。 マウイカウンティー開発計画局のミシェルマクリーン女史は公聴会でマウイラニフィエアーウエイ以外にもそのようなケースがマウイのどこかにあるかどうか現在調査を進めているとした。調査は来週まで続く予定である。検査結果は立法を大きく左右すると見られている。


2011年3月20日 固定資産税査定額異議申し立て申請

マウイ財務局ディレクター ダニーアグサログ氏によれば、 3月15日はマウイ不動産固定資産税務局が2011予算年度(2011年7月1日から2012年6月31日までの期間)の査定額を各不動産所有者に郵送で通知する日である。
昨年の12月31日を申請期限として現在までに約2,300強の不動産所有者が同税務局に対しその査定価格額に異議申し立てを行っており、申し立てを行った所有者の総数は前年度に比較して減ったものの、マウイ不動産税務局では同局が時間内に処理しきれる数を超えているとしている。

本年度の異議申し立ての申請期限は同年4月11日までで、1申請に付き$75ドルの審査費がかかる。また、多数の申請者の中には、同税務局の査定額の算出方法を勘違いしている者もおり、同局の基本となる算出方法は、不動産の2010年6月までの市場価格を2011年のデータに使うものであり、2011年度の査定額は実際の2011年度の不動産市場価格ではないばかりか、いわゆる査定額の新鮮さにはおおよそ9ヶ月間の食い違いがあるのである。従って変動する時期の不動産市場状況では、税査定価格と市場価格の差が大きく出る場合がある。

マウイ不動産固定資産税局では、一申し立て審査参考基準として、査定価格と市場価格に最低でも20%の開きがあることも条件とされており、たとえば、市場価格$100万ドルの不動産の固定資産査定額が$80万ドル、あるいは$120万ドルであれば、これは正しい査定額内であるとして、申し立て申請は受理されても結果として同局では異議を認めないことになる。また、申請者の申し立ての額の算出には不動産鑑定士が使用する程度の正確なデータを使用することも義務ずけられており、申し立てを希望する者がこれらのデータを正確に把握すれば、マウイ不動産固定資産税局の査定額が正しいと再確認するであろう。

2010年6月2日 コンドミニアム固定資産税増税議会案

6月1日火曜日 マウイのコンドミニアムオーナーの一部はマウイ議会にてコンドミニアムに対する固定資産税増税案に対して反対抗議を行った。

景気の影響により現在マウイの一部のコンドミニアムオーナーは住民管理費の支払いを滞納しており、そのために敷地内管理が止まっているコンドミニアムがある。また不動産ローンの支払いを続けることが困難となり競売に追い込まれるコンドミニアムオーナーも増えており、そのような時期にマウイ政府によるコンドミニアムに対しての固定資産税の増税とは言語道断と強く反対した。

マウイ税務局に寄れば、マウイには現在 26,701ユニットのコンドミニアムがあり、その内の3,565ユニットが今回の増税の影響を受けるものとしている。この増税案が可決されれば、マウイ政府にり910万ドルの固定資産税増収が見込まれる。この固定資産税増税案はコンドミニアムが位置する地域の用途地域を最大限に適応した増税案であり、たとえばホテル地域に位置するコンドミニアムは使用目的には無関係でホテル並の固定資産税額を支払うこととなる。例外としては、コンドミニアムオーナー自らが居住している場合には従来通りに住民控除を受けられる。

マウイ不動産協会政府業務担当ディレクター デイヴデリオン氏によれば、これは一部の不動産オーナーから多額の固定資産税を徴収するもので不公平であるとしている。 抗議に参加したコンドミニアムオーナーからは、この増税は賃貸市場に強く影響して最終的には賃借人達を家賃値上げにより苦しめることになるとしている。それに対してマウイ議会ジョアンジョンソン女氏はこの新しい法律は増税が目当てではなく、法律の抜け穴を埋めるのが目的としている。

2010年2月19日 2009年度ハワイ州における一般住宅不動産投資国No.1はやはり日本

2009年度ハワイ州における海外一般住宅不動産投資国 No.1は日本、2カナダ 3中国 4香港の順となった。 

ハワイ州では不動産不況といわれた2009年度 日本からのハワイ不動産投資は相変わらず根強く、その数字は2008年を越える数字となった。日本人(日本に住所を置く人や会社組織)によるハワイへの2009年度不動産販売総数は296件 総投資額約302億円 (1ドル=100円)で2008年度の278件 約100億円を上回る数字となった。ちなみに2009年度の2位の投資国はカナダの224件、3位は中国の9件 4位は香港で7件であった。香港は中国としても順位は同じとなり、日本のお隣の国韓国は7件で第5位となった。 リスト提供タイトルギャランテーハワイ社

↑記事の全投資国の2004年度からのリストをリンクをクリックしてPDFで詳しく見る

2009年5月15日 2010年度マウイ郡固定資産税率据え置きとなる

マウイ議会はこのほど2010年度の固定資産税率を2009年と同率とすることを決議した。

同議会ジョーポンタニラ氏は、現在マウイ郡は低迷する世界経済の影響を受け財政困難な状態にあり各分野での予算不足に悩んでいるが 全般的に収入の減ったマウイ住民のために固定資産税を値上げする前に他に税金の無駄使いを食い止める対策等を行い 何としてでも今回は固定資産税の値上げを食い止める方法を探さなければならないとしている。

しかしながら、マウイ郡最大の収入である固定資産税は近年では新築住宅の建築数なども減り、今年度の固定資税率を来年まで引き継ぐことは現在の経済状況からして困難なため来税制年度(2011年度)固定資産税は値上げしざるを得ないともしているが、いずれの場合も不動産価格の下落により評価価格が著しく下がっていることから二桁代の固定資産税収入が減ることは免れないとしている。

今回決議された2009年度後半期−2010年度前半期固定資産税率は:

*不動産所有者が居住している不動産=評価価格$1000ドル毎に対して$2ドル
アパート コンドミニアム=$4.55ドル
一戸建て住宅=$4.85ドル
宅地=$5.35ドル
商業不動産=$6.25ドル
産業不動産=$6.50ドル
農業地=$4.50ドル
自然保護区域不動産=$4.70ドル
ホテル/リゾート=$8.20ドル
タイムシェアー=$14.00ドル

*一億円=$100万ドル(\100円=$1ドル換算)の評価価格の一戸建に所有者が居住している場合の年間固定資産税額は $2000ドル(\20万円)また、同額の評価価格の不動産を投資目的で所有している場合の固定資産税は $4850ドル(\48万5000円)となります。
注意: マウイ郡固定資産税率期間はその年の前半期までがその年の税年となり後半期は翌年の税率扱いとなる。
マウイ郡固定資産税に関する リンク はこちらから。

2009年4月14日 マウイ郡一部の地域に不動産価格上昇の傾向

現在でも全般的には下落が続くマウイ郡不動産市場において 2009年1月から3月までの上1/4期の統計では マウイ郡の一部の地域においては、不動産市場価格が上昇していることが判明した。 このことにより同郡不動産市場価格はいわゆる底値を過ぎたのではないかとの見方が出ている。マウイ不動産協会会長テリートールマン氏によれば、マウイ郡の不動産市場は2009年1月ならびに2月の2ヶ月間が過去2年間の中で不動産販売数ならびに売買価格が最も低い月となっていたが同年3月に入り地域より一部不動産価格が上昇していることが判明した。同氏によれば、今後2〜3ヶ月間の販売統計によりこの傾向は結論ずけられるとしている。

2009年4月13日 マウイのコンドミニアム安定市場価格

TGハワイ社の最新発表では、マウイの最多層のコンドミニアム価格はハワイ州の他の郡と比較して市場価格が一番安定していることが明らかとなりました。 2008年2月からから2009年2月までの各郡最多層コンドミニアムの市場価格は以下の通りです。

2009年2008年+−%
ハワイ郡245000j453500j−45.9%
カウアイ郡290000j565000j−48.7%
マウイ郡570300j594000j−4.1%
オアフ郡300000j330000j−9.1%


2008年10月31日 ハワイ州住宅オーナーのローン抵当流れ数記録更新

2008年8月には全米で34番目であったハワイ州の抵当流れ総数が2008年9月には悪順で20番目となった。
2008年9月のハワイ州の総抵当流れ数は594軒で同年8月から77%の増加となり、昨年9月からは340%の増加となった。ちなみに2007年9月のハワイ州の総抵当流れ数は135軒であり、2008年9月の同州では住宅842軒毎に一軒の割合で抵当流れになっていることになる。

全米で一番抵当流れが多いのはネバダ州で総抵当流れ数の割合は住宅82軒に一軒の割合、2番目はフロリダ州でこちらは178軒に一軒の割合となる。カリフォルニア州は3番目で189軒に一軒の割合となる。

2008年9月の全米の合計抵当流れ数は265,968軒で同年8月から21%増となり、2007年9月からは21%の増加となる。


2008年7月11日 マウイ島の不動産市場は冷却期間が続く

マウイ不動産協会のテリートールマン氏に寄れば、2008年前期のマウイ島一戸建住宅の市場平均価格は昨年の同時期と比較して9%ダウンしており、同期間中に売買代金の決済を終えた物件数も昨年の同時期と比較してダウンしている。また、物件の売れるまでの売り市場掲載日数は多少長くなる傾向にあり、これらの傾向を見る限りでは2008年のピーク時から現在までマウイ島の不動産市場は冷却期間が続いているとしている。

2005年中間期マウイ島の価格最多層の一戸建住宅は$6700万円まで上昇し、平均価格は1億円を超えたが、2008年度同時期価格最多層の一戸建住宅は5929万円に下がり、平均価格は8880万円まで下がっている。 しかしながら、これらの不動産価格は低迷期と言われた2004年の中間期の一戸建住宅5300万円、ならびに同平均価格7320万円よりはまだ高い数字となっている。

2005年上半期の一戸建住宅物件総売買数は666軒、また2007年の同時期の一戸建住宅物件総売買数は650軒だったものが2008年現在の同時期では476物件まで下がっている。

2005年上旬サブプライム問題が表面化するまで、マウイ島の一戸建住宅物件の市場掲載開始から売れるまでの市場掲載期間が110日から153日だったものが、現在では、134日から183日まで延びている。

*円為替計算レイト1ドル=100円

2008年6月27日 マウイ島の空き賃貸事務所が目立つその総数は去年の倍

現在マウイ島では各地区において借り手のない貸し事務所の数が目立って多くなっており、その数は去年の同じ時期と比較して約倍の数となり、この一年間で空きとなった貸し事務所の床面積を合わせると約3600平米にもなる。

また、昨年からマウイ島の小売業専用の賃貸し店舗へ新たに契約して開店した店舗の総床面積は約7230平米増えたものの新たに小売業用貸し店舗数が約同数増えているので、空き店舗率は昨年より横ばいとなった。

マウイ島の小売業者は世界的な原油価格高騰による、航空切符の値上げなどにより海外あるいは米国本土からの観光客数が減り消費が落ち込み、これから空き店舗数の数は以前にも増して増えると予測している。

現在、カフルイ地区の空き店舗率は2.48%にとどまり、1990年代の景気低迷時代の空き店舗率20%を大きく下回っている。

同地区の平均賃貸し価格は月額約1u当たり$3ドル上昇して、1平米当たりの平均賃貸価格は$23.63ドルとなった。 この結果カフルイ地区の平均貸し店舗賃貸価格平均価格はキヘイ地区のそれよりも高くなり、昨年と順位が入れ替わったことになる。

2008年6月16日 住宅ローン不支払いによる不動産抵当競売総数の記録的増加

2005年にいわゆる不動産バブルの時期終了を迎えたハワイ州は 2006年、2007年度毎に少しずつ増えつつあった不動産競売物件の数が 2008年からはその増加の加速度を早め 2008年4月には、2007年の4月の数字の 218%増しの最悪な数となり、比較的緩やかだったとされる米国サブプライム問題のハワイ州への経済影響がここへ来て再度違った形で現れた可能性がある。

2008年4月現在ハワイ州の不動産競売総数は全米50州の中で36位という不名誉な順位となったが、通常米国本土の経済影響が若干遅れて現れるハワイ州では、米国本土の経済が立ち直ってもハワイ州の不動産競売数は増続けるのではとの見方も出ている。

ハワイ州のエコノミストによれば、サブプライム問題もさることながら、現在の段階ではこれら不動産競売がハワイ州最大手雇用主であったアロハ航空または、ATA航空の倒産を背景にした経済的影響により増えている可能性もあり、2008年4月のハワイ州の不動産競売申請総数は 210軒におよびこれは 2381軒毎に1軒の割合で不動産が競売かけられている割合であり、先月だけでもハワイ州内で200軒/200世帯以上の人々が不動産を失ったことになり、これは重大な事実だと警告した。

6月7日2008年 2008〜2009年度固定資産税率法マウイ議会通過

マウイ郡不動産固定資産税率は 先週の水曜日に行われたマウイ議会の採決5対0の割合により 2008年度の固定資産税率を現状のまま引き継ぐ税率で可決した。  2008年7月1日から2009年6月30日までの期間のマウイ郡予算の組み込まれることになった今回の固定資産税率と燃料税率はマウイ議会において3度議論されたが、固定資産税率のみが今回可決された。 自動車税と燃料税については今週の金曜日にマウイ議会により再度議論されることとなった。

2008年−2009年度 可決されたマウイ郡固定資産税率は以下通りです。

不動産所有者の住んでいる住宅の場合の税率: *マウイ郡が定めた不動産価格$1000ドル毎に$2ドルの割合で課税。 

*例:不動産価値$1,000,000ドル X 0.002%税率 =$2000ドルの年間固定資産税で、これは、円換算レイト$1ドル=100円として \1億円の価値の不動産に対しては年間に\20万円の固定資産税が課税されることになります。

以下の各不動産に対しての課税率は上記の場合と同じ$1000ドル毎に対しての税率となります:

投資目的/所有者が住んでいない住宅:$4.85ドル
投資目的/所有者が住んでいないアパート:$4.55ドル
商業不動産: $6.25ドル
産業不動産: $6.50ドル
農業不動産: $4.50ドル
自然保護地: $4.75ドル
土地:$5.35ドル
ホテル: $8.20ドル
タイムシェアー:$14ドル

マウイを含むハワイ諸島の固定資産税率はこちらをクリック
提供:タイトルギャランティーエスクロ株式会社


5月31日2008年 マウイ議会ワイレア670/ホヌアウラ開発用途地域変更審議は違法

マウイ郡判事は、マウイの不動産開発業者ホヌアウラプラパティーズLLC社に対して ホヌアウラ/ワイレア670開発にマウイ議会が違法に認可を下したとされる 問題の開発用途地域変更認可を無効にする 被告マウイ議会対原告キヘイの住民訴訟 に加わることを許可する判決をこのほど言い渡した。

ホノアウラ/ワイレア670開発は、マウイメドゥからマケナまでの広い地域山側に位置する約800万坪の敷地に及ぶ、プライベートゴルフコース、商業ビル、公園、住宅等を建設する大規模な開発計画であり、違法に許認可を下したとされるマウイ議会は この訴訟を法廷外で和解するかどうかなどの話し合いを来週にすると発表した。

先月 ジョセフカドザ判事はマウイ議会議員がホヌアウラ開発に関する審議を管轄内として行うことが違法であるかどうかの結論が出るまでは、同件に関する一切の審議を行うことをマウイ議会に禁止した。

今回の提訴はキヘイ地区在住の5名の市民によるもので、提訴の理由として マウイ議会の開催した公聴会は決められた日取りとは異なる日に公聴会を行い このため開発反対派市民は発言の機会が損なわれた。 これは明らかに違法行為であり、ワイルクのランスコリンズ弁護士はこれら5名の市民の代表として、マウイ議会の行為は法律で定められている開発公聴会での市民の発言権を無視したとしている。

ランスコリンズ弁護士はさらにカドザ判事に対して 総開発費$800億円 住宅総軒数1400軒のホヌアウラ開発の現在予定されているマウイ議会による最終許認可発行を無効にするように訴えている。 現段階までの状況によりカドザ判事は原告側の勝訴を予測している。


2008年4月22日 マウイ議会20年後ターゲットに総合開発計画

現在マウイ議会は2030年をターゲットとした総合開発計画を審議している。 この計画はマウイの人口は2030年にはおおよそ42%増加し、マウイの総人口が約18万人になるとの予測を基本に計画されていのもで、人口増加をこの総合開発にて促進するのか、あるいは、人口増加に対処して開発するかなどの開発理論までもが議題となって論議が続いている。

マウイにはアメリカ本土から老後移り住む いわゆる裕福なゴールドエイジリタイヤ層の人々が多く住み、議会の一部からは これほどまでの人口増加はマウイに住む人々が望むものかどうか、または人口増加を手段を選びコントロールすべきではないか などの声も出ている。

この総合開発計画の対象地域には ワイルク、カフルイ、ラハイナ、カパルア、キヘイ、ワイレアなどマウイの主な地区の合計約3000万坪強の土地が含まれており、インフラの整備ならびに同地区内の農業用途地域の特定などが総合開発計画に含まれている。 この総合開発計画にはすでに24,800戸の開発許認可を受けている計画住宅と今後新規に許認可を受けると予想される12,800戸の住宅が含まれている。

マウイ議会は、現在この総合開発計画に開発の便乗を希望する不動産開発業者が多く、開発許認可の条件を満たすために 低価格住宅と学校などの公共施設を開発地区内設置することや 省エネならびに環境保護対策などを盛込んだレベルの高い開発計画が申請されることを予測している。


2008年3月28日 ラアウポイントの開発計画中止になるか

ラアウポイントとは マウイ郡モロカイ島の一区画約2400坪 総数200区画の住宅区画開発でモロカイ島の住宅開発史上最大の計画でる。 

買い手のターゲットは主にアメリカ本土やヨーロッパの裕福層を対象にしたもので、反対派はモロカイ島の急激な環境の変化とハワイアン文化の保護を理由にこの開発に以前から反対してきた。

この住宅開発計画はモロカイ島最大の雇用主であるモロカイ牧場によるものであり、今回モロカイ牧場の発表した120人もの従業員同時解雇は、モロカイ牧場がマウイ議会に対して この開発許認可の議会早期通過の必要性は非常に高く、またすでに失業率の高いモロカイ島においては必ず必要な開発計画であることを示す いわば揺さぶり的行為であると開発反対派は批判している。

モロカイ牧場従業員120人の解雇後12%となるモロカイ島の失業率を予測して マウイ市長シャーミントバレスは この問題はモロカイ島を管轄区域に持つマウイ市にとって重大であると正式にコメントしている。 このことからマウイ議会のラウアポイントの開発許認可に対する近い将来の対応が注目されている。


2月17日2008年 ワイレア670 大規模土地開発許可マウイ議会通過

キヘイ/マケナ地域の大規模な土地開発許認可が 2月14日マウイ議会においてに6対3の多数決により可決された。

ワイレア670土地開発は 低価格住宅を含む1400軒の住宅とゴルフコース建設 最大21万6千坪の敷地内の自然環境保護 近隣道路ピイラニハイウエイを4車線に拡張するなどの案が盛り込まれた マウイでは稀な総費用$800ミリオンドルの大規模な南マウイ開発プランで 1980年に開発申請は受理されながら 数々の反対案に阻まれ長い歳月が経過する中 困難な大規模開発プロジェクトとして知られていた。

近年急激な人口増加が目立つ南マウイでは 完成を2013年に予定している700軒の低価格住宅建設を含むこの住宅開発プランが 南マウイの著しい住宅不足を一部解消すると期待している。


2月4日2008年 新たな不動産開発計画申請に歯止めをかける時期の到来

マウイ政府地域開発計画責任者ジェフハント氏は シャーミントラバスマウイ市長と共に今後数年間に提出される見込みのある新たな開発許認可申請は マウイカウンティーの開発総合計画案が出来るまで受理しないことを発表した。 

マウイ政府の予測によると今後数年の間にマウイの人口は現在の約14万人から約20万人にふくれ上がる可能性が高く、人口増加に際した上下水道用の水の確保や開発の自然環境への影響、農業用地の確保等が新たなマウイカウンティーの開発総合計画案の作成の課題となり、それらをよく吟味した上で総合開発計画案を完成させたいとしている。

なお、ジェフハンド氏は マウイカウンティーの開発総合計画案が完成するまでには3年間、モロカイとラナイに関しては4年間かかると推測している。


1月29日2008年
マウイ不動産2007年度市場価格は、前年度からの横ばいが続く


マウイ不動産協会会長テリートルマン氏によれば、2007年度アメリカ本土の不動産販売総数の落ち込みに反してマウイの不動産物件販売総数は2006年度からほぼ横ばい状態が続いたとマウイニュースのインタビューで説明している。

2007年度マウイのコンドミニアム平均売り価格は昨年から4%上昇の$817000ドルとなり、物件総売り数は昨年より5%ダウンの1179物件となった。また2007年度の一戸建物件総売り数は昨年より5%アップの1138物件となり、同売り価格は昨年より1%ダウンの$921000ドルとなった。

2007年度のマウイの不動産売り総額は$2,010,000,000ドル(約20億ドル)で2006年度の198,600,000,000ドルを若干上回る結果となった。

マウイの不動産開発業者、ヘンリースペンサー氏によれば、特に西マウイ地域の開発に関しては、今後上下水道用の水不足等の理由により、マウイカウンティーによる開発認可モラトリアム(停止命令)が発動される可能性もあり、同カウンティーによる総合開発計画案が完成するまで同地域の不動産開発の許認可が同カウンティーから出る可能性が低く、そのため今現在開発をすてに着工しているプロジェクトに関しては、物件のシビアな市場競争により販売数が下がることはないと予測している。


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