マウイ不動産ニュース 2008年10月31日　ハワイ州住宅オーナーのローン抵当流れ数記録更新 2008年8月には全米で34番目であったハワイ州の抵当流れ総数が2008年9月には悪順で20番目となった。 2008年9月のハワイ州の総抵当流れ数は594軒で同年8月から77％の増加となり、昨年9月からは340％の増加となった。ちなみに2007年9月のハワイ州の総抵当流れ数は135軒であり、2008年9月の同州では住宅842軒毎に一軒の割合で抵当流れになっていることになる。 全米で一番抵当流れが多いのはネバダ州で総抵当流れ数の割合は住宅82軒に一軒の割合、2番目はフロリダ州でこちらは178軒に一軒の割合となる。カリフォルニア州は3番目で189軒に一軒の割合となる。 2008年9月の全米の合計抵当流れ数は265,968軒で同年8月から21％増となり、2007年9月からは21％の増加となる。 2008年7月11日　マウイ島の不動産市場は冷却期間が続く マウイ不動産協会のテリートールマン氏に寄れば、2008年前期のマウイ島一戸建住宅の市場平均価格は昨年の同時期と比較して9%ダウンしており、同期間中に売買代金の決済を終えた物件数も昨年の同時期と比較してダウンしている。また、物件の売れるまでの売り市場掲載日数は多少長くなる傾向にあり、これらの傾向を見る限りでは2008年のピーク時から現在までマウイ島の不動産市場は冷却期間が続いているとしている。 2005年中間期マウイ島の価格最多層の一戸建住宅は$6700万円まで上昇し、平均価格は1億円を超えたが、2008年度同時期価格最多層の一戸建住宅は5929万円に下がり、平均価格は8880万円まで下がっている。　しかしながら、これらの不動産価格は低迷期と言われた2004年の中間期の一戸建住宅5300万円、ならびに同平均価格7320万円よりはまだ高い数字となっている。 2005年上半期の一戸建住宅物件総売買数は666軒、また2007年の同時期の一戸建住宅物件総売買数は650軒だったものが2008年現在の同時期では476物件まで下がっている。 2005年上旬サブプライム問題が表面化するまで、マウイ島の一戸建住宅物件の市場掲載開始から売れるまでの市場掲載期間が110日から153日だったものが、現在では、134日から183日まで延びている。 ＊円為替計算レイト1ドル＝100円 2008年6月27日　マウイ島の空き賃貸事務所が目立つその総数は去年の倍 現在マウイ島では各地区において借り手のない貸し事務所の数が目立って多くなっており、その数は去年の同じ時期と比較して約倍の数となり、この一年間で空きとなった貸し事務所の床面積を合わせると約3600平米にもなる。 また、昨年からマウイ島の小売業専用の賃貸し店舗へ新たに契約して開店した店舗の総床面積は約7230平米増えたものの新たに小売業用貸し店舗数が約同数増えているので、空き店舗率は昨年より横ばいとなった。 マウイ島の小売業者は世界的な原油価格高騰による、航空切符の値上げなどにより海外あるいは米国本土からの観光客数が減り消費が落ち込み、これから空き店舗数の数は以前にも増して増えると予測している。 現在、カフルイ地区の空き店舗率は2.48％にとどまり、1990年代の景気低迷時代の空き店舗率20％を大きく下回っている。 同地区の平均賃貸し価格は月額約1�u当たり$3ドル上昇して、1平米当たりの平均賃貸価格は＄23.63ドルとなった。　この結果カフルイ地区の平均貸し店舗賃貸価格平均価格はキヘイ地区のそれよりも高くなり、昨年と順位が入れ替わったことになる。 2008年6月16日　住宅ローン不支払いによる不動産抵当競売総数の記録的増加 2005年にいわゆる不動産バブルの時期終了を迎えたハワイ州は　2006年、2007年度毎に少しずつ増えつつあった不動産競売物件の数が　2008年からはその増加の加速度を早め　2008年4月には、2007年の4月の数字の　218％増しの最悪な数となり、比較的緩やかだったとされる米国サブプライム問題のハワイ州への経済影響がここへ来て再度違った形で現れた可能性がある。 2008年4月現在ハワイ州の不動産競売総数は全米50州の中で36位という不名誉な順位となったが、通常米国本土の経済影響が若干遅れて現れるハワイ州では、米国本土の経済が立ち直ってもハワイ州の不動産競売数は増続けるのではとの見方も出ている。 ハワイ州のエコノミストによれば、サブプライム問題もさることながら、現在の段階ではこれら不動産競売がハワイ州最大手雇用主であったアロハ航空または、ATA航空の倒産を背景にした経済的影響により増えている可能性もあり、2008年4月のハワイ州の不動産競売申請総数は　210軒におよびこれは　2381軒毎に1軒の割合で不動産が競売かけられている割合であり、先月だけでもハワイ州内で200軒/200世帯以上の人々が不動産を失ったことになり、これは重大な事実だと警告した。 6月7日2008年　2008〜2009年度固定資産税率法マウイ議会通過 マウイ郡不動産固定資産税率は　先週の水曜日に行われたマウイ議会の採決5対0の割合により　2008年度の固定資産税率を現状のまま引き継ぐ税率で可決した。　 2008年7月1日から2009年6月30日までの期間のマウイ郡予算の組み込まれることになった今回の固定資産税率と燃料税率はマウイ議会において3度議論されたが、固定資産税率のみが今回可決された。　自動車税と燃料税については今週の金曜日にマウイ議会により再度議論されることとなった。 2008年−2009年度　可決されたマウイ郡固定資産税率は以下通りです。 不動産所有者の住んでいる住宅の場合の税率: *マウイ郡が定めた不動産価格＄1000ドル毎に$2ドルの割合で課税。　 *例：不動産価値＄1,000,000ドル　X　0.002%税率　＝＄2000ドルの年間固定資産税で、これは、円換算レイト＄1ドル=100円として　\1億円の価値の不動産に対しては年間に\20万円の固定資産税が課税されることになります。 以下の各不動産に対しての課税率は上記の場合と同じ＄1000ドル毎に対しての税率となります： 投資目的/所有者が住んでいない住宅：$4.85ドル 投資目的/所有者が住んでいないアパート：$4.55ドル 商業不動産: $6.25ドル 産業不動産: $6.50ドル 農業不動産: $4.50ドル 自然保護地: $4.75ドル 土地：$5.35ドル ホテル： $8.20ドル タイムシェアー：$14ドル マウイを含むハワイ諸島の固定資産税率はこちらをクリック 提供：タイトルギャランティーエスクロ株式会社 5月31日2008年　マウイ議会ワイレア670/ホヌアウラ開発用途地域変更審議は違法 マウイ郡判事は、マウイの不動産開発業者ホヌアウラプラパティーズLLC社に対して　ホヌアウラ/ワイレア670開発にマウイ議会が違法に認可を下したとされる　問題の開発用途地域変更認可を無効にする　被告マウイ議会対原告キヘイの住民訴訟　に加わることを許可する判決をこのほど言い渡した。 ホノアウラ/ワイレア670開発は、マウイメドゥからマケナまでの広い地域山側に位置する約800万坪の敷地に及ぶ、プライベートゴルフコース、商業ビル、公園、住宅等を建設する大規模な開発計画であり、違法に許認可を下したとされるマウイ議会は　この訴訟を法廷外で和解するかどうかなどの話し合いを来週にすると発表した。 先月　ジョセフカドザ判事はマウイ議会議員がホヌアウラ開発に関する審議を管轄内として行うことが違法であるかどうかの結論が出るまでは、同件に関する一切の審議を行うことをマウイ議会に禁止した。 今回の提訴はキヘイ地区在住の5名の市民によるもので、提訴の理由として　マウイ議会の開催した公聴会は決められた日取りとは異なる日に公聴会を行い　このため開発反対派市民は発言の機会が損なわれた。　これは明らかに違法行為であり、ワイルクのランスコリンズ弁護士はこれら5名の市民の代表として、マウイ議会の行為は法律で定められている開発公聴会での市民の発言権を無視したとしている。 ランスコリンズ弁護士はさらにカドザ判事に対して　総開発費$800億円　住宅総軒数1400軒のホヌアウラ開発の現在予定されているマウイ議会による最終許認可発行を無効にするように訴えている。　現段階までの状況によりカドザ判事は原告側の勝訴を予測している。 2008年4月22日　マウイ議会20年後ターゲットに総合開発計画 現在マウイ議会は2030年をターゲットとした総合開発計画を審議している。　この計画はマウイの人口は2030年にはおおよそ42％増加し、マウイの総人口が約18万人になるとの予測を基本に計画されていのもで、人口増加をこの総合開発にて促進するのか、あるいは、人口増加に対処して開発するかなどの開発理論までもが議題となって論議が続いている。 マウイにはアメリカ本土から老後移り住む　いわゆる裕福なゴールドエイジリタイヤ層の人々が多く住み、議会の一部からは　これほどまでの人口増加はマウイに住む人々が望むものかどうか、または人口増加を手段を選びコントロールすべきではないか　などの声も出ている。 この総合開発計画の対象地域には　ワイルク、カフルイ、ラハイナ、カパルア、キヘイ、ワイレアなどマウイの主な地区の合計約3000万坪強の土地が含まれており、インフラの整備ならびに同地区内の農業用途地域の特定などが総合開発計画に含まれている。　この総合開発計画にはすでに24,800戸の開発許認可を受けている計画住宅と今後新規に許認可を受けると予想される12,800戸の住宅が含まれている。 マウイ議会は、現在この総合開発計画に開発の便乗を希望する不動産開発業者が多く、開発許認可の条件を満たすために　低価格住宅と学校などの公共施設を開発地区内設置することや　省エネならびに環境保護対策などを盛込んだレベルの高い開発計画が申請されることを予測している。 2008年3月28日　ラアウポイントの開発計画中止になるか ラアウポイントとは　マウイ郡モロカイ島の一区画約2400坪　総数200区画の住宅区画開発でモロカイ島の住宅開発史上最大の計画でる。　 買い手のターゲットは主にアメリカ本土やヨーロッパの裕福層を対象にしたもので、反対派はモロカイ島の急激な環境の変化とハワイアン文化の保護を理由にこの開発に以前から反対してきた。 この住宅開発計画はモロカイ島最大の雇用主であるモロカイ牧場によるものであり、今回モロカイ牧場の発表した120人もの従業員同時解雇は、モロカイ牧場がマウイ議会に対して　この開発許認可の議会早期通過の必要性は非常に高く、またすでに失業率の高いモロカイ島においては必ず必要な開発計画であることを示す　いわば揺さぶり的行為であると開発反対派は批判している。 モロカイ牧場従業員120人の解雇後12%となるモロカイ島の失業率を予測して　マウイ市長シャーミントバレスは　この問題はモロカイ島を管轄区域に持つマウイ市にとって重大であると正式にコメントしている。　このことからマウイ議会のラウアポイントの開発許認可に対する近い将来の対応が注目されている。 2月17日2008年　ワイレア670　大規模土地開発許可マウイ議会通過 キヘイ/マケナ地域の大規模な土地開発許認可が　2月14日マウイ議会においてに6対3の多数決により可決された。 ワイレア670土地開発は　低価格住宅を含む1400軒の住宅とゴルフコース建設　最大21万6千坪の敷地内の自然環境保護　近隣道路ピイラニハイウエイを4車線に拡張するなどの案が盛り込まれた　マウイでは稀な総費用＄800ミリオンドルの大規模な南マウイ開発プランで　1980年に開発申請は受理されながら　数々の反対案に阻まれ長い歳月が経過する中　困難な大規模開発プロジェクトとして知られていた。 近年急激な人口増加が目立つ南マウイでは　完成を2013年に予定している700軒の低価格住宅建設を含むこの住宅開発プランが　南マウイの著しい住宅不足を一部解消すると期待している。 2月4日2008年　新たな不動産開発計画申請に歯止めをかける時期の到来 マウイ政府地域開発計画責任者ジェフハント氏は　シャーミントラバスマウイ市長と共に今後数年間に提出される見込みのある新たな開発許認可申請は　マウイカウンティーの開発総合計画案が出来るまで受理しないことを発表した。　 マウイ政府の予測によると今後数年の間にマウイの人口は現在の約14万人から約20万人にふくれ上がる可能性が高く、人口増加に際した上下水道用の水の確保や開発の自然環境への影響、農業用地の確保等が新たなマウイカウンティーの開発総合計画案の作成の課題となり、それらをよく吟味した上で総合開発計画案を完成させたいとしている。 なお、ジェフハンド氏は　マウイカウンティーの開発総合計画案が完成するまでには3年間、モロカイとラナイに関しては4年間かかると推測している。 1月29日2008年 マウイ不動産2007年度市場価格は、前年度からの横ばいが続く マウイ不動産協会会長テリートルマン氏によれば、2007年度アメリカ本土の不動産販売総数の落ち込みに反してマウイの不動産物件販売総数は2006年度からほぼ横ばい状態が続いたとマウイニュースのインタビューで説明している。 2007年度マウイのコンドミニアム平均売り価格は昨年から4％上昇の$817000ドルとなり、物件総売り数は昨年より5％ダウンの1179物件となった。また2007年度の一戸建物件総売り数は昨年より5％アップの1138物件となり、同売り価格は昨年より1％ダウンの$921000ドルとなった。 2007年度のマウイの不動産売り総額は$2,010,000,000ドル（約20億ドル）で2006年度の198,600,000,000ドルを若干上回る結果となった。 マウイの不動産開発業者、ヘンリースペンサー氏によれば、特に西マウイ地域の開発に関しては、今後上下水道用の水不足等の理由により、マウイカウンティーによる開発認可モラトリアム（停止命令）が発動される可能性もあり、同カウンティーによる総合開発計画案が完成するまで同地域の不動産開発の許認可が同カウンティーから出る可能性が低く、そのため今現在開発をすてに着工しているプロジェクトに関しては、物件のシビアな市場競争により販売数が下がることはないと予測している。 ホームへ戻る