海外不動産投資は危険がいっぱいです　知ると激減するリスクもあります ●インターネットで賃貸物件を探している方をターゲットにした詐欺が横行しています。 ●区画用地内の不動産を購入する際には住人組合制限約款を良く読みましょう。 ●源権調査報告書（タイトルレポート）を徹底的に調べましょう。 ●不動産所有権形態はワランティーディードが良いです。 ●建築業者の免許、保険、履行保証の有無の不確認は大損の種。 ●インターネットで賃貸物件を探している方をターゲットにした詐欺が横行しています。 ハワイ州の賃貸不動産物件情報明細や物件の写真を使って賃貸契約の頭金を騙し取る手口が横行しています。　 これらの詐欺を行っている者たちは、実際には賃貸する不動産を所有していない、または物件の賃貸管理代行等を任されていないにも関わらず、インターネット上の正規の賃貸物件の宣伝から物件明細や写真等をコピーしあたかもそれらを所有しているかのようにインターネットで宣伝して集客しています。 いかなる代金を払う前にあるいは、賃貸契約書に署名する前にハワイ州消費者局（Hawaii Better Business Bureau）あるいは、ハワイ州不動産協会に貸主のビジネス免許の有無や苦情に関しての情報を得るとも良いでしょう。　米国FBIではこれらの犯罪の情報を　www.ic3.gov.サイトにて集めています。 ●区画用地内の不動産を購入する際には住人組合制限約款を良く読みましょう。 住人組合制限約款：ホームオーナースアソシエイションリストリクトコベナンツ 比較的新しい区画用地住人組合制限約款は一戸建て住宅の集合住宅的使用と道路駐車等を住民組合ルールにより禁じている場合が多いのですが、古いの住宅区画用地の住民組合ルールにはこれらは明記されていないか　あるいは明記されていても違反者に忠告は出来ても忠告を無視する住民を提訴する費用を蓄えていない組合がしばしばあります。　区画用地内の不動産を購入する際には、住民組合に資金があることを確認しましょう。 実例：　これは、あるセントラルマウイの一戸建て区画用地内に一戸建て住宅を所有するある知人から相談を受け実際に私が調査した時のことです。　知人宅の隣りに境界線ぎりぎりに高い建物が現在建築されている。ハワイに長く居住するその知人は、この状況をすばやく判断し、この建築を中止させる方法はないものかとの相談でした。 ハワイでは一般住宅地にニョコリ建つこれらの巨大一戸建て住宅を「○○○マンション」と呼ぶ人もいます。　それはハワイへ移住したある国の移民たちがよくこの手の家を建てることが多いからです。　○○○マンションとは、日本でいう集合住宅が一戸建住宅地の真ん中に建っているように考えていただければよいです。 一戸建て住宅は、米国では　single family home　シングルファミリーホームと呼ばれ、一家族が住むために建てられた住宅です。日本では、一家族とは父、母、子(達）、祖父、祖母、稀にそれ以上となりますが、彼らの一家族の定義は、親戚一同友人テナント皆全てまとめて一家族」、の場合がしばしばあります。　 問題は、マウイには公共の乗り物がほとんどありませんので、大まかに言えば、使用する自動車数がその住宅に住む車を運転する人の数だけあると思ってほぼ間違いありません。　一般的にハワイでは、一戸建て住宅には２台から３台の車を置けるスペースがカウンティーまたは州の建築法上設けられています。　しかし、これらの人々は車庫のスペースをカウンティーによる建築検査後に違法に改造して寝室等の部屋にすることがあります。　当然車庫を失った彼らの車は近所に路上駐車されます。　彼らの友人や知り合い達が車で遊びに来ると近所の路上は果たしてどうなるかは、言うまでもありません。 ハワイを含む米国の郵便局は郵便受け前に車を止めておくと、その郵便受けには郵便を配達しないことがあります。　また、ゴミ箱の周囲を空けて置かないとカウンティーのゴミ回収も受けられません。　私の知人はこれらの問題を事前に察知し私に相談してきたのです。 私は彼の相談に関して２つの行動をとりました。１つはカウンティー住宅建築条例違反の疑いでカウンティーにこの建物の調査を依頼しました。　もう１つは、この地域の住民組合制限約款の違反の疑いのあるこの建物の建設を中止するよに裁判所に提訴するように住民組合会議で促しました。　それは私の入手した住人組合制限約款には、この建物の高さが明らかに建物の高さに関する違反おかしていることが判明していたからです。 カウンティーの建築条例違反に関する調査は、当時のマウイ市長のアラン荒川氏の実弟により行われました。荒川市長は私が所属する禅道場によく訪れる知人です。私はこれで徹底した調査が行われると確信しました。が、結果は「違反の疑いなし！」とのことでした。　その理由はカウンティーの建築基準と住民組合の基準は必ずしも同じではないからです。　通常は住民組合の基準の方が厳しく定められていますので、たとえば住民組合ルールでは違反の疑いのある建物でもカウンティー法では違法でない場合もありますので、違反していない建物を取り締まるわけには行かないのです。 一方、住人組合では、この建物の高さを住人組合制限約款違反と判断しました。　この建物が住人組合制限約款違反判断とされたのは、ほとんどの場合マウイでは、住人組合制限約款規則の方がカウンティー条例より厳しいからです。しかしながら、住人組合制限約款規則違反は裁判所の判断がないと違反者を処罰できません。　したがって、住人組合は口頭でしか注意できないとのことでした。　私が思うに、口頭で注意を受けて違反行為を中止する人は始めからこのような家は建てません。 住人組合は知人に弁護士費用を知人個人で払い弁護士を雇うことを推薦してきました。　この問題住宅は数ヶ月後完成し、絵に描いたような○○○マンションとなりました。　私は知り合いの弁護士に相談を持ち込みましたが、後日費用上この知人には弁護士を雇えないことを知りました。 プライバシーを求める一戸建に住む人は、人々の出入りの激しいマンションの隣には住みたくないのが当たり前のことです。　私の経験から言えば、○○○マンションの隣の一戸建て物件は売りにくいです。 ホームへ戻る ●源権調査報告書（タイトルレポート）を徹底的に調べましょう。 イーズメント　権利道などの隠れた問題が源権調査報告書には記載されています。　特に登記記録番号付きで示されている事項には注意してください。　登記記録番号ある事項は調べると別紙に書くほど報告項目が多いこともありますので、しつこい様ですが、徹底的に調べましょう。 実例：　これは、セントラルマウイの一区画平均土地面積250坪の高級住宅地区内一戸建です。オーナーは築15年の一戸建てを購入してリビングルームの拡張工事許可を申請しました。　60坪ほどの床面積の建物が小さく見えるほど土地面積の一戸建てでしたので、問題なく拡張工事は出来ると信じていました。　ところが、現行のセットバック法を考慮に入れるとリビングの拡張工事どころか現在の住宅の床面積を超える工事は一切出来ないのです。 理由はこの土地の約3分の1ほどの部分は区画用地全域分の電力送電施設のため、マウイ電力の権利道が区開始画当時から確保されているのです。　オーナーは購入の際に電気配線道のことは聞いていたようですが、まさか土地の3分の1ほどの面積が権利道で取られていたとには気付きませんでした。当時のタイトル会社作成の源権調査報告書にこのことは、登記記録番号と簡単な説明で示されていました。 この場合のイーズメントとは、工事等をする際の工事のために進入して施設など設置できる権利のことで、やはり不動産購入の際には地上も地下も調べなくてはいけません。地上とは電気電話線、地下は電気電話上下水道など、そこにはたとえ目に見えて存在しなくても、これらの調査をおろそかにしてはいけません。 ホームへ戻る ●不動産所有権形態はワランティーディードが良いです。 クイットクレイムマンション　放棄権利に保障はないです。 実例：　リゾートマンションがブームで、住んでいない時は貸して、ガッチリ稼ごう！　 などのスローガンと共にリゾ−トマンションが飛ぶように売れた時代がありました。 私はある新聞の広告でこのマンションの出物を知りました。所有者は初老の自 称、元不動産開発業者で、穏やか口調の好感の持てる紳士でした。　彼自身も是非購入したい物件が他にあるとかで、その資金調達のためにこのマンションを手放す決意を数日前にしたそうです。私が彼の鴨、いやお客様第一号だそうで、彼は私と出会えて慶んでいました。 話はとんとん調子に進行し、決済を早くしてくれれば、彼の希望売り価格から割り引く とのことで、世の中にはまだまだうまい話はあるもんだな〜と、私は購入をその場で決即しました。　決済は売買契約から30日後と決定しました。私はこのマンション購入に関しては金融機関から使い道目的の限定されない、個人融資を必要としていましたので、決済までには最低30日は必要でした。当時金融機関には知り合いも多く、資金調達には上限でぎりぎりでも決済出来ると確信していました。 売買契約から2週間ほど過ぎて、この老人から電話連絡があり、突然だが、決済をあ と1週間早めてくれたら、また1割値引きしてくれることになり、私はてっきり「こ れはますます儲かる話になった」と思いました。しかし私には残金全てをその時 点で払う余裕はなく、その事を彼に説明すると、それではとりあえず半額でも今、払 ってほしいとのことで、その週に価格の半額の＄15万ド ルを払うことになりました。 半額を支払う段階になり、決済時に彼はワランティーディード（所有権証書）の発行は間に合わないので、クリットクレイムディード（権利放棄証明）を私にくれるというのです。　当時私はピカピカの不動産屋さん一年生（30歳）でした。不動産学校を終了したばかりで、これらのディード（所有権証）の名称は授業で習っており何となく知っていましたが、その意味は詳しく知りませんでした。 彼は見るからに信頼出来そうな老人なので、とりあえず、半額の＄15万ドルを払い、クリットクレイムディードをもらうことになりました。全てがハイテンポで進んでいましたので、購入プロセスの順番としては一番始めにはじめるべき、タイトルリサーチ（不動産権利調査）を読んだのは、それから数日経過してからでした。 私はこのタイトルリサーチを見て、泣きたくなりました。このマンションはしっかりある金融機関の抵当に、理由はわかりませんが、実際の価値の倍ほどの金額で入っている ではないですか、そればかりか、悪名高き ある有名弁護士先生までが、このマンショ ンの抵当権を持っていることも判明しました。 おそらくこの老人は、彼がひでかした他の詐欺事件の訴訟の際の弁護士費用が払えずに、このマンションを弁護士に押さえられているのです。　私は目の前が真っ暗になりました。私の血と汗の結晶、大金の＄15万ドルは既にエ スクロに支払い済みだし、残金の＄15万ドルも後日支払わなければならないし、、、、。 この時点で初めて判りました。この老人が私にワランティーデードをくれない訳が、ワランティーディ−ドは完全なタイトル（担保権などが無いきれい所有権）の時にだけ発行出来るデードなのです。それに比べ、クイットクレイムディードはタイトルの保証など売り手には義務の必要ない「単なる不動産所有権利放棄証明」に過ぎないのです。 後日、私は生まれて初めて弁護士というものを雇いました。そして、私とこの弁護士との長くて、高価な付き合いは始まりました。しかし、こうなると自分の力ではもはやどうすることも出来ませんし、弁護士先生にお願いして、この詐欺の疑いのある契約を無効とする訴訟を起こさなければなりません。 これからは、私対この老人の戦いです。私にはいつまで金銭的体力が持続するか分り ませんし、相手は裏街道のベテランであります。半ば素人の私に果たして勝因はあるのでしょうか。こんなことなら、もう少しまじめに勉強して自分が弁護士になっておけば良かったな〜。 この訴訟はその後３年間ほども続きまして、結果はめでたく勝訴！しかし、精神的に疲れてしまいました。 ホームへ戻る 教訓5：●建築業者の免許、保険、履行保証の有無の不確認は大損の種。 建築業者は慎重に選びましょう。　リフォームを含む全ての工事は業者選びが大切です 実例：　私が以前に管理を任されていた4ユニットのアパートをオーナーが改築した時にことでした。　オーナーは50歳代のいわゆるやり手女性です。一昔前に彼女が住んでいた家を取り壊して、その後地にアパートを建てたのです。 このオーナーから私に連絡があり　アパートをリフォームするとのことでテナントにそのことを文章で伝えるように私は指示されました。　以前よりこのアパートは水周りの問題等の苦情がテナントから出ており、正直私はこのリフォーム完了後にはアパートの管理がすこし楽になると思っていました。 オーナーによれば、リフォームを請け負う業者は彼女の知り合いから紹介されたとのことで、工事見積りが一番安かったのでこの業者にリフォーム工事を依頼したそうです。　私はこの業者の名刺を彼女に見せてもらった際にハワイ州政府発行の建築業免許番号が書かれていたので一応安心しました。（実際はこれで安心するのは素人）2週間もしない内に建材が運びこまれましたが、なかなか工事は始まりません。それからしばらくして　オーナーが私にリフォーム業者に何とか連絡を取ってほしいというのです。　実はオーナーはリフォーム業者とは何週間も連絡が取れていないのです。　 業者へは私が電話しても誰も出ません。　数日後には「この電話番号は現在使われておりません」のメッセージが出るようになりました。　私はオーナーにそのことを連絡しました。　その頃オーナーはこの業者に騙されたことが判り、青くなっていました。　後で知りましたが、オーナーはすでに工事費用の半分をこの業者に支払っていたのでした。 その後、この業者が失踪したことが判明し、リフォーム工事も始めないまま、オーナーは代金をだまし取られたのでした。　話はここで終わりません。　ひどいことに後日このオーナーに　建材屋から請求書が来たのでした。　この請求書はリフォーム業者が買った建材の代金の請求でした。　なんとこのリフォームは建材の代金さえも払ってなかったのでした。 オーナーは真さに泣きっ面に蜂です。　建築業者は慎重に選ばなくてはなりません。　業者の免許の有無は勿論ですが、履行保証（ボンディング）をしているかどうかしっかり確認しましょう。　確認はハワイ州消費者局で無料で教えてくれます。 ホームへ戻る